Yeni İmar Yasa Taslağı’nı genel çizgiler içinde eleştirmeden evvel sormak istiyorum. Ülkemize “fizikî planlama” konusunda bilimsel hiyerarşiyi yasal olarak getirmek için, bunca imar cinayetlerini işlememiz mi gerekmekteydi?!...

Atatürk’ün 1930’lu yıllarda 8 yıl çok başarılı bir biçimde uyguladığı ülke devlet planlaması ve 1960 Askerî Yönetimi’nin kurduğu bölge planlama deneyimine sahip bir ülkenin, son 50 yılda içine düştüğü çağdışı durumun analizini ve sentezini yapmadan, bu taslağın 6. maddesi ile ilk kez getirilen bilimsel yöntemlerin samimiyetle uygulanacağına inanmak olası mı? Türk aydını buna inanacak kadar saf mı?!...

Bu her şeyden evvel bir yönetim iradesi sorunudur. Son seçimler, uzun yıllar özlemi çekilen güçlü yürütme organına olanak verdi. Adalet ve Kalkınma Partisi, Parlamento’da Anayasa’yı dahi değiştirebilecek çoğunluğa sahip oldu. Acaba bu kadro, elde ettiği yetkinin büyük sorumluluğunun ayrımında mı? Bu yetki kamuyu, yani yaşayan bizleri ve bizden sonra gelecek kuşakları aydınlığa çıkaracağı gibi, sadece belli kişilerin çıkarını gözetecek şekilde de kullanılamaz mı? Ben Şeytan’ın avukatı olmak istemiyorum ama bu yasa taslağı ile getirilen bazı yeni hükümlerin bu yolda kullanılabileceğine dikkatinizi çekmek istiyorum.

6. madde ile getirilen planlama prosedürü, her şeyden evvel çok geniş ve yetkin kurumların oluşturulmasını gerektirmektedir. Devlet Planlama Teşkilatı yeniden yapılanmalıdır. Ülkemizin tümünü kapsayan “bölge planlama büroları” kurulmalıdır. Metropoliten ölçekte niteliklere sahip kentlerimizin, bilimsel verilere dayanan, sınırları belirlenmelidir. Aynı çalışma diğer kentlerimiz için de yapılmalı, “kırsal kesim” ve “kentsel kesim”ler somutlaştırılmalıdır. “Kentsel kesimler”in etrafında, eski deyimi ile “iskândışı alanlar” imar planlama eyleminin olmazsa olmazı olarak tekrar getirilmelidir. Ancak, iskândışı deyiminin yarattığı belirsizliği ortadan kaldırmak için bu alanlara “iskân koruma alanları” deyimi kullanılmalı, bu alanlar da imar planları sınırı içine alınmalıdır. Adeta kırsal kesimle kentsel kesim arasında, yapı yoğunluğu ve kullanım açısından bir geçiş alanı niteliği sağlanmalıdır. Aksi halde, kentlerimizin iskân bölgeleri, yıllardır yaşadığımız gibi, disiplinsiz olarak büyüyerek ortaya amorf kent dediğimiz çok olumsuz bir kentleşme olgusu çıkacaktır.

Kırsal kesimleri, kentlerin sömürgesi olmaktan kurtarmak, en az kentlerimizin sorunları kadar, hatta ondan da önde gelen bir sorumluluğumuzdur. Bugüne kadar sürdürdüğümüz imar planları içinde yer alması gereken sanayi alanları, toplu konut alanları, yazlık siteler, turizm tesisleri adeta kırsal kesimi kemiren bir hastalık olarak algılanmalıdır. Kırsal kesimler, kırsal ekonominin gerektirdiği koşullar içinde yapılanmaya açılmalıdır. Kuşkusuz bu kararları verecek kurumlar Devlet Planlama Teşkilatı ile Bölge Planlama Kurumları’dır. Önemli olan bu kararları çok geniş perspektifli ve doğru olarak almak, ödün vermeden uygulamaktır. Bu açıdan ben, “kırsal kesimler” için “imar planı” yapmanın yanlış olduğunu, bu alanların imarla ilgili sorunlarının “bölge planları” raporu içinde çözümlenmesini daha doğru buluyorum. “Kırsal kesim”in çok önemli ve özellik taşıyan kısımları için ise, plan değil, bu özellikleri koruyan “kırsal kesim projeleri” yapılmasından yanayım. Kısa bir süre evvel yapılan Gelibolu Projesi buna örnek olabilir.

Eğer, taslağın 6. maddesi ile getirilen plan hiyerarşisi bu amaçları bir bütün olarak kapsıyor ise, alkışlamak gerekir. Aksi halde, bu taslağın 16. Madde, 19. Madde, 28. Madde, 29. Madde ve 30. Madde’si ile getirilen ve kent bilimi içinde yeri olmayan “alan tanımları” için önerilen özel plan türleri, asıl amaç olacak ise, başta Mimarlar Odası ve Şehir Plancıları Odası olmak kaydı ile, tüm sivil toplum örgütleri bu taslağa karşı çıkmalıdır. Çünkü büyük ölçüde özel sektörün ticari kazancını önde tutan, kamusal sorunlulukları geri plana iten, kent bilimini yadsıyan bir içeriğe sahiptir.

Bu görüşün çok iddialı olduğunun ayrımındayım. O nedenle, bu 5 tür alan için taslakta getirilen hükümlerin eleştirisini yapmak gerekmektedir.

KENT BİLİMİNDE YER ALMAYAN ALAN TANIMLAMALARI

1. Madde 16 a, Ana Yola Cephesi Olan Alanlar:

12 metre ve daha geniş yolların her iki yanında bulunan, binalı veya binasız parsellerin 40 metre derinliğine kadar olan bölümlerinin kamulaştırılıp, hamur kaidesine uygun parseller haline getirilip yeni bir yapılanma ölçüleri içinde inşaata açılabileceği ve bu koşullarla 3. şahıslara satılabileceği hükmü önerilmektedir. Yani, Ahmet’in hakkı elinden alınıp Mehmet’e satılacak, bu satıştan “ilgili idare” kâr edecektir. Bu işlemde bir kamu yararı olmadığı açıktır. Yapılan işlemin anayasal “mülkiyet hakkı”na tecavüz olup olmadığı hukuken tartışılmalıdır.

2. Madde 19, Sakınım İçeren Alanlar:

7 ayrı risk sektöründen biri veya birden fazlasını içeren alanlarda, başta Büyükşehir Belediyeleri olmak kaydı ile, ilgili idareler “sakınım planı” hazırlamak yetkisine sahiptir. Mevcut kent alanlarının hemen hemen tümünde, sayılan bu 7 riskten biri bulunabilir. O nedenle mevcut hiçbir binanın güvencesi olmayacaktır.

3. Madde 28, Özel Proje Uygulama Alanları:

Bu madde ile ilgili idarelere bir yapı adası ölçeğine veya 4.000 m²’lik parsellere kadar inen (Kuşkusuz çok daha fazla yapı adası da olabilir) alanlar için, imar planı koşullarını %20 oranında artırarak yeni bir proje yapma hakkı tanınıyor. O alandaki mülk sahiplerini bir şirket kurmaya mecbur ediyor. Aralarına %25 oranında 3. şahısları sokuyor. Kabul etmeyenler azınlıkta ise, bunu dikkate almıyor. Direnmeleri halinde ilgili idare bu kişilerin hakkını kamulaştırıp, üzerine sadece masrafını koyup, kurulan şirkete devrediyor. Bu koşullarda %100 mülkiyete sahip olan şirket, söz konusu alandaki tüm binaları yıkıp, ilgili idarenin yaptığı projeyi gerçekleştirmekle yükümlü oluyor. Kuşkusuz imar planından gelen inşaat hakkına ilaveten %20 oranında ek inşaat hakkını da kullanabiliyor. Yani ilgili idare, kendi yapıp onayladığı imar planı ile hiç ilgisi olmayan bir proje yapıp, planı değiştirmeden sadece meclisin kararı ile uygulama yapmış oluyor. Olay hukuken tartışılmalıdır.

4. Madde 29, Kamu Proje Uygulama Alanları:

İlgili idareler (Belediyeler ve Valilikler) yetki sahaları içinde en az bir imar adası veya 4.000 m2’den büyük parseller için, imar planında yer alan kullanım ve inşaat hakkının dışında bir kullanım için proje oluşturabilecekler, bu projeyi kendi meclislerinden alacakları kararla uygulayabileceklerdir. Seçilen alanın yüzölçümü, hisse ve değeri açısından %50’sinin kamuya ait olma koşulu vardır. Farklı bir koşul ise, o alanda mülk sahiplerinin bir kısmının katılımı ile oranın %66’ya (2/3’e) çıkarılmasıdır. Taslak ayrıca ilgili idareye bu alanda kamulaştırma yaparak %50 oranı sağlama olanağını da tanımaktadır. İdareye tanınan bir diğer avantaj, projeyi gerçekleştirmek için, üçüncü şahıslarla ortaklık kurabilmesidir.

Maddenin başlığından ve 1. bendinden her ne kadar “Kamu Proje Uygulaması” anlamı çıkmakta ise de, 5. bendin sonunda “getirilerin paylaşımı” deyiminden de anlaşılacağı üzere, sözü edilen projenin aslında kâr amaçlı bir proje olduğu anlaşılmaktadır. Esasen, projeye ortak olmak da aynı anlama gelmektedir. Bu yasa taslağının bir çok yerinde kullanılan kamu deyiminin arkasından kâr amaçlı uygulamaların çıkması, taslağı hazırlayan kişilerin kamu kavramını bilmediklerini açıkça kanıtlamaktadır. Kamu, bir ülkede yaşayan insanların tamamı ile daha sonra yaşayacak yüz milyonlarca vatandaşı betimleyen bir deyimdir. Devlet ve devlet adına görev yapan kurum ve kuruluşların başat görevi kamuya hizmet etmektir. Bu hizmeti sağlayacak araç ise devlet bütçesidir. Devlet bunun için vergi, resim ve harç adı altında (adil bir sistem içinde) halktan para toplar. Yürütme organı eliyle, önem ve öncelik kuralına uyarak ve bütçesi olanakları içinde kamuya hizmet götürür. Devlet, tüccar gibi ticaret yapamaz. Devlet, özel sektörün yapmadığı veya yapamadığı, ancak toplumun mutlak gereksinimi olduğu hallerde ticari veya sanayi girişimlerinde bulunmak zorunda kalabilir. Yani hizmet gerekçesi ile bu tür girişimlerde bulunabilir. O takdirde amaç kâr etmek değil, hizmetin sürdürülebilmesi ve o işletmenin batmamasıdır. Kuşkusuz, çoğunlukla bu işletmeler devlet tarafından zararı göze alarak kurulur. En iyi durum ise, maliyeti kurtaracak bir kâr marjı ile sürdürülmesidir. Devlet işletmelerinin bu niteliği, amacı kâr olan üçüncü şahıslarla ortaklık kurulmasını önler. Taslağın bu maddesinde “getirilerin paylaşımı” deyimi, “kamu proje uygulamaları”ndan kâr beklenildiğinin kanıtıdır.

Devlet kamu hizmetlerini gerçekleştirmek için, özel kişi ve kurumlarla ortak işletmeler oluşturmamalıdır. Veya kendi olanakları ile kurmak zorunda kalacağı işletmelerle üreteceği hizmeti topluma maliyetinin üzerinde bir fiyatla satmamalıdır. Üretilen bu mallara yapılacak zamlar, ancak üreticiye yansıtılması halinde meşru sayılabilir. Tekel İdaresi bunun örneği olmalıdır.

5. Madde-30, Kentsel Dönüşüm Alanları:

Yukarıda 4 ayrı alan tanımı için yaptığımız eleştiriler, aslında aşağıda eleştirisini yapacağımız 5. alan tanımının adeta girizgâhı niteliğindedir. “Kent bilimi”ni yok sayan ve uygulanması halinde ülkemizde yaşayan milyonlarca insanı çok olumsuz şekilde etkileyecek olan bu alan, 30. Madde ile önerilen dönüşüm alanlarıdır.

Aslında Merkezi Yönetim kısa bir süre evvel “kentsel dönüşüm” başlığı ile bu konuyu ayrı bir yasa olarak ele almış, İmar Yasa Taslağı’nda kentsel dönüşümle ilgi küçük fakat çok etkili bir madde değişikliği ile yetinmişti. O taslağın 16. Madde’sinde, hamur kaidesinin uygulanacağı parseller için, belli oranda kesinti dışında kalan miktara eşdeğer arsa verme zorunluluğu yanısıra, ilgili idareye hisse, kat irtifakı ve takas sistemlerini de uygulama yetkisi verilmişti. Bu kez incelemekte olduğumuz son İmar Kanunu Taslağı’na, bahsi geçen “Kentsel Dönüşüm Kanun Taslağı” da sokulmuş, hemen hemen tüm madde önerileri İmar Kanunu Taslağı içine serpiştirilmiştir.

Özet olarak:

İlgili idareler (Belediyeler ve Valilikler), yukarda belirttiğimiz ilk 4 alanda, var olan ve yasal izinle inşa edilmiş her tür binaya anlaşmalarla veya kamulaştırma yolu ile el koyabileceklerdir.

Bu alanlar için proje üretip imar planı koşulları dışında ve ticaret olanakları yaratarak tümüyle değiştirme hakkına sahip olacaklardır. “Dönüşüm alanı” olarak ilan edecekleri 5. tür alanlarda ise, son 50 yıl içinde hiçbir imar planı disiplini olmadan oluşan gecekondu bölgeleri, topografyaları dahil, topyekûn ve en kısa süre içinde boşaltılıp değiştirilecektir. Mal sahiplerinin bir kısmına irtifak belgeleri verilecektir. Bu taslağın 17. Madde’si mucibince “taşınmaz aktarma hakkı”nı kullanarak, gerekir ise o idarenin yetki sınırları dışında kalan bir bölgede arsa vererek veya hisse ve kat irtifakı yoluyla operasyon alanının tümü ilgili idare adına tapuda tescil edilecektir. Bu yöntemleri reddeden mal sahiplerinin mülkleri ise ilgili idarece kamulaştırılıp alanın tümü ilgili idarenin eline geçmiş olacaktır.

Olayın bu aşamasından sonra, operasyon alanının eski mülk sahipleri bu alan üzerinde herhangi bir mülkiyet hakkı talebinde bulunamayacaklardır. Bir kısmına irtifak belgesi ile, en az 2 yıl sonra ve bazı ödemeler yapmaları kaydı ile hisse veya kat mülkiyeti vaat edilmiş olacaktır. Kurulan irtifak gereği vaat edilen haklar ise, büyük olasılıkla, operasyon alanında değil, başka coğrafi alanlarda olacaktır.

Olayın tartışılması gereken en önemli işlemi, ilgili idarenin mülkiyetine geçen parsellerin %50’sinin “düzenleme ortaklık payı” olarak hesap dışı tutulması (Madde 18/b), mal sahibine kalan ve irtifaka esas alınacak %50 arsa değerinin, operasyon evvelindeki düşük rayiç bedel üzerinden saptanacak olmasıdır. Vatandaşa vaat edilen dairenin bedelinin ise, operasyon sonucu oluşacak yüksek değere göre belirlenmesidir. Bu koşullarda, irtifak senedinde yer alacak düşük bedelin, mülk sahibine verilecek dairenin bedelini karşılamayacağı açık bir gerçektir. Hak sahiplerinden alacağı daire için ayrıca milyarlarca lira isteneceği de açıktır.

OPERASYONUN MAL SAHİPLERİ AÇISINDAN OLUMSUZLUKLARI

Elimizdeki yasa taslağının, bu konuyu çok iyi bilen, akıl almaz ölçüde büyük kentsel rantın bilincine sahip ve çok zeki kişiler tarafından kaleme alındığı anlaşılmaktadır. Böyle bir eserin, 3-4 aylık bir çalışma ile elde edilemeyeceği, yılları gerektiren bir deneyim ve birikimin sonucu olduğunu söylemek gerekir!...

Oysa, yasa taslağı bizim elimize çok kısa bir süre evvel geçti. Üstelik 2 ay evvel iki ayrı yasa taslağı söz konusu iken şimdi tek yasa halinde tekrar incelemek zorunda kaldık. (veya bırakıldık!...) Yapmış olduğumuz inceleme ve eleştiriler bu kapsamlı taslağın gerektirdiği incelemenin çok altındadır. Bu yasa taslağının incelemeleri, abartısız, ciltler dolduracak kadar önemlidir. Bilimsel olanlarını bir yana bıraksak dahi, sadece Anayasamız ve yasalarımız açısından dahi yüzlerce sakıncası vardır.

Olayın, toplumsal katılımcılık yönü ise, tek kelime ile, zavallılık içermektedir. Daha doğru bir görüşle, sivil toplum örgütlerinin katılımın istenmediği izlenmektedir. Özellikle, öğretim kurumlarına ve meslek Odalarına, adeta konu mankeni olarak yer verilmiştir.

Zaman ve mesai yetersizliği nedeni ile, bu çalışmada sadece operasyonlardan olumsuz yönde etkilenecek olan mal sahipleri açısından sakıncaları saptayıp özetlemekle yetineceğiz. Asıl talebimiz, bu yasanın bir oldu bittiye getirilmemesi, çok kapsamlı bir platformda yeterince zaman verilerek tartışılmasına olanak sağlanmasıdır.

SAKINCALAR

1- Öncelikle, getirilen sistem, devletin devlet olma niteliğine aykırıdır. Devlet halk için vardır. Tek vatandaşa inecek ölçüde hak ve hukuku sağlamakla yükümlüdür. Hükümetleri yönetenlerin, sorumluluğunun büyük kısmını taşıdığı kentsel çarpıklıkları düzeltme amacına sığınıp, yüz binlerce hatta milyonlarca insanı, en önemli gereksinimi olan, konutlarından yoksun bırakacak böyle bir sistemi uygulamak bir yana önermek dahi bezce kabul edilemeyecek bir emrivakidir.

2- Bir diğer sakınca gerek belediyelerin gerek valiliklerin, yapılacak operasyonlar sonunda yaratılacak yüksek kentsel ranttan en az %30 pay almalarıdır. (Madde 30) Olayda, arsaların “düzenleme ortaklık payı” adı altında %50’ye varan kısmı idare mülkiyetine alınmasının yanısıra, yüklenici firma finansmanı ile gerçekleştirilecek yeni binaların %30’unun alınmasının hiçbir gerekçesi yoktur. Çünkü olay tam bir ticari niteliğe dönüştürülerek düzenleme kârlı bir iş haline getirilmekte, altyapı dahil düzenlemede maddi yükümlülüğü olmayan idare kârdan pay almaktadır.

Bu tam anlamı ile, arsa karşılığı daire alma ticaretidir. Üstelik, idarenin operasyon alanındaki mülkiyete sahip olma yöntemleri yasa ile zorunlu kılındığından, olay bütünü ile bir kamulaştırmadır. Karşılığının para veya daire olması bu gerçeği değiştiremez. Oysa kamulaştırma ancak kamuya hizmet için yapılabilir. Ahmet’in mülkü Mehmet’e satılmak için kamulaştırma yapılamaz. Olayımızda kamu yararını ileri sürmek olası değildir. Ticari bir olaydır.

İdarenin yaptığı ise, yasa gücüne dayanarak mal sahipleri ile yüklenicileri biraraya getirmek, imar planlarında bilimdışı oynamalar yaparak zaten doğal olarak ortaya çıkacak kentsel rantı artırmak ve yükleniciden en az %30 komisyon almaktır. Ticaret hayatında bunun adı komisyonculuktur.

3- 1957 yılında yürürlüğe konan 6785 sayılı eski İmar Kanunu’ndan günümüze kadar yapılan tüm değişikliklere karşın, adeta inatla “kent bilimi”nin öngördüğü fizikî planlamanın kademelenmesine açık şekilde yer verilmemiştir. O nedenle, incelediğimiz İmar Kanunu Taslağı’na, terminolojik değişiklikler yapılmasına karşın, soruna çözüm getirebilecek hükümler konması, incelememizin başında bizleri umutlandırmıştı. Ancak, gerek “hamur kaidesi” maddesinde yapılan değişiklik, gerek “kentsel dönüşüm” ile ilgili maddelerin getirdiği hükümler, bu umutlarımızın ne kadar boş olduğunu bizlere göstermiştir. Hatta bu hükümler, bilimsel iyileştirmeler bir yana, bugünkü mevcut bilimsel düzeyin dahi çok gerisine düşmüş, iyi kötü uyguladığımız “imar planı” kademesini bile yasal açıdan göstermelik hale getirmiştir.

Önceki bölümde değindiğimiz 5 ayrı alan tanımı ve bu alanların kullanım kararları ve yapılanma ölçüleri ile uygulanmalarına dair çok detaylı hükümler getirilmiştir. Böylece, halen yürürlükte olan ve gelecekte yapılacak nazım planlar ile uygulama imar planları ikinci sınıf planlar haline dönüştürülmekte ve işlevsiz hale getirilmektedir.

Belediyelere ve valiliklere bağlı meclislerin alacağı kararlarla sınırları belirlenecek bu 5 tür alanda, gene meclislerin onayı ile gerçekleşecek projeler, imar planı kararlarının tam tersine yeni kentsel oluşumlar yaratacaktır. Üstelik, kentsel dönüşüme ilişkin hükümlerde yer alan kesin nitelikli deyimler vatandaşa itiraz hakkı tanımayarak yargıya bile başvurmalarını önlenebilecektir. Yani, imar planlarına askıya çıkarılacak süre içinde yapılabilen itirazlar, bu alanlar için yapılamayacaktır. Esasen, alanlar için getirilecek imar koşullarının onama ve yürürlüğe konma tarihleri aralarına konan süreler o kadar kısadır ki, bu süreler dava açıp “yürütmeyi durdurma” olanağı bile vermemektedir. O nedenle, dava açılsa dahi, bu alanlardaki binalar yıkılmış, iş işten geçmiş olacaktır.

İşlemler arasındaki kısa süreler ilk “Kentsel Dönüşüm Tasarısı”nda rakamsal olarak konmasına karşın bu yasa ile birleştirilirken bilinçli olarak konmamıştır. Bu ölçülerin daha sonra yönetmeliklerle getirilmesi kuvvetli bir olasılıktır.

4- Kentsel dönüşüm uygulamaları, hiç kuşku yok ki, öncelikle İstanbul’da başlatılacaktır. Bunların bir kısmı için deprem ve su baskını sakıncası gerekçe olarak gösterilecektir. Örneğin Zeytinburnu semti ilk namzet olabilir. Sarıyer, Rumeli Hisarı ve Beykoz’un arkalarında yer alan gecekondu alanlarında ise, doğal varlıkların korunması başat neden olarak ileri sürülebilir. Operasyon İstanbul’da başarı sağlarsa sıra Anadolu’daki diğer büyük şehirlere gelecektir.

Bu alanlarda mevcut binaların tümünün yasal dayanağı olmadığı kesindir. Geçmişte sadece siyasi yatırım için kendilerine tapu verilenlerin kapsam içine alınma şansları vardır. Halen tapuları olmayan, yahut hisse karşılığı bina yapmaya cesaret edenlerin kapsam dışında tutulmaları ve herhangi bir hak tanınmadan yerlerinden çıkarılmaları olasıdır. Çünkü, bir evvelki taslakta bu olasılığı kuvvetlendiren hükümler yer almaktaydı. Gene bir evvelki taslağa göre, gecekondular (A), (B), (C) olarak sınıflandırılmış.

Binasını yasal prosedüre göre yapanlar, (Gecekondu bölgesinde yasal bina olur mu? Bilmiyoruz) A grubu’na alınarak kendilerine 2 yıl içinde para almadan bir daire verilmesi, 2 yıl kira yardımı yapılması hükme bağlanmıştı. Kuşkusuz bu dairenin metrekaresi ve standardı için bir yükümlülük getirilmemişti. B grubu’na girecekler için verilecek dairenin operasyon sonu ortaya çıkacak yüksek maliyetinin (üstelik tüm altyapı ve proje masrafları giydirilmiş maliyetinin) %50’sini peşin ödeme koşulu getirilmiş, 2 yıl (A) grubuna verilecek kira yardımının yarısı layık görülmüştü. C grubu’na kira yardımı ön görülmemiş kendine verilecek dairenin giydirilmiş yeni maliyetinin %85’ini peşin ödeme koşulu getirilmiş idi.

Şimdi incelediğimiz birleşik taslakta bu ayrıntılara yer verilmemiştir. Ancak vazgeçtiklerini söylemekte olası değildir. Çünkü yasada bu sorunlara çözüm getirilmemiş, detay sorunlar yönetmeliklere bırakılmıştır. Aynı guruplamanın yönetmelikle yapılıp yapılmayacağı merak konusudur. Eğer bu koşullar yönetmelikle getirilir ise, gecekondu bölgelerinde A grubu hak sahibi zaten olmayacaktır veya çok az olacaktır. B grubu hak sahipleri giydirilmiş dairenin yüz milyarlarla ölçülecek yeni değerinin %50’sini vermesi olası değildir. C grubu hak sahipleri ise %85 oranını vermesini beklemek ise hayal bile edilemez.

Her iki grubun yapacağı yegâne şey, ellerindeki irtifak hakkı belgelerini aldıkları gün satmalarıdır. Kuşkusuz daha işin en başında hakiki alıcıları bulmak olası değildir. Onların tek alıcısı, o alandaki inşaatı belediye veya valilikten alan yüklenici, yani müteahhit olacaktır. İrtifak hakkı belgesi üzerindeki yazılı hak ise, arsanın %50’sinin düşük değer üzerinden saptanması, yıktırılan eski binanı yıpranma endeksine göre belirlenmiş olması nedeni ile zaten çok küçük bir rakamdır.

Çizdiğimiz bu tablo varsayımsaldır. Ama çok gerçekçi bir tablodur. Esasen, bu yasa taslağının amacı da budur. Çünkü, yapılacak yeni düzenleme çok yüksek standartlı olacak, gerek müteahhit gerek ilgili idare bu dairelerden azami yarar sağlayacaklardır. Bu binalarda üst gelir grupları oturacaktır. O grup, aynı alanda bölgenin eski sakinleri ile birlikte olmak istemez. Zaten o fakir insanlar da bu zengin mahallelerinde yaşayamazlar. Peki, bu alanlardan çıkarılacak on binlerce, hatta zaman içinde milyonlarca insan ne yapacak, nereye gideceklerdir? Asıl soru ve sorun budur. Bu şimdilik yasa taslağını yapanların tasası değil herhalde!...

Yasa taslağının 6. Madde ile getirdiği “planlama kademeleri”nin dışında, 16. Madde, 19. Madde, 28. Madde, 29. Madde ve 30. Maddeleri ile getirilen alan tanımları, yapılanmaya ilişkin hükümleri ile, adeta özel nitelikli planlama kademeleridir. Bu alanların büyüklüğü ile yapılanma kullanım ve ölçülerinin üst sınırının olmaması, ilgili idarenin kendi sınırları içinde her noktada onaylı imar planının dışına çıkmasına, yani o planın koşullarını değiştirmesine olanak vermektedir. Bu yeni koşulların imar planına uymaması demek, fizikî planlama olayının olmazsa olmaz kuralı olan, üst planlardan gelen girdileri de yok sayma anlamını taşır. Böylece kentlerimiz, Devlet Planlama, Bölge Planlama, Metropoliten Planlama ve İmar Planlama dışında, sadece ilgili idarenin meclislerinin alacağı kararlarla belirlenmiş olacaktır. Aslında, bu durum, son 25 yıldır ülkemizde sürdürülen bir uygulamadır. Taslak aynen onaylanırsa, yıllardır yaşadığımız bilim ve yasadışı bu durum, bundan sonra yasa hükmü olarak sürdürülecek demektir.