426
TEMMUZ-AĞUSTOS 2022
 
MİMARLIK'tan

MİMARLIK DÜNYASINDAN

YAYINLAR



KÜNYE
MİMARLIK-DEMOKRASİ-KATILIM

Konuta Yatırım, Enflasyona Karşı Bir Sığınak mı?

Mustafa Sönmez, İktisatçı, Yazar

Konut kiraları, fiyatları, maliyetleri ve enflasyon… Gelişini uzun süredir duyuran ancak son dönemde sesi iyice güçlenen barınma sorununa ilişkin yazar, ülkenin ekonomi politik verileri üzerinden ilişkisel bir incelemede bulunuyor.

 

Türkiye'de yıllığı 2022 Mayıs ayında yüzde 73.5’i bulan tüketici enflasyonu karşısında, belli büyüklükte tasarrufu olanların uzun süredir gösterdiği, konut ve arsa alımına yönelerek kendilerini korumaya çalışma davranışlarında değişiklik yok. Artan fiyatlara rağmen konuta talep eksilmiyor. Bunda, teşvik edilen yabancı yatırımcıların da etkisi var. Talep azalmadıkça fiyatlar enflasyonu dikkate alarak daha yukarıya doğru seyrediyor. Konut fiyatlarındaki sert artışlar kiralara da yansıyor ve özellikle İstanbul'da kiralar el yakıyor.

KONUT PİYASASI

Merkez Bankası verilerine göre 2021 yılında Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki artış yaklaşık yüzde 60’ı bulmuştu. Mart 2022 itibariyle artış Türkiye genelinde yüzde 110’a çıkarken İstanbul’da yüzde 122 olarak saptandı. Ancak konut alımlarında kredili satın almalar yüzde 20 dolayında seyrediyor. Çünkü konut fiyatları bu belirsizlik ortamında borçlanarak alınacak gibi değil. Konut inşaat maliyetleri ise 2021 yılında yıllık yüzde 68 artmışken Nisan 2022’de yıllık artışların yüzde 104’e yaklaştığı gözlendi. (Resim 1) Bu fahiş artışlar karşısında Türkiye’nin son 20 yılını karakterize eden başta konut olmak üzere inşaat yatırımları oldukça yavaşlamış durumda.

Konut fiyatlarının yukarı doğru seyrinde inşaat faaliyetlerinin yavaşlamış olması etkili: Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) belirlemelerine göre inşaat maliyetlerinde 2019’da yüzde 10 olan yıllık maliyet artışı, 2020’de yüzde 25’i bulduktan sonra 2021’de yıllık yüzde 68’e, 2022 Nisan ayında ise yüzde 104’ün üstüne çıktı. Bunlar malzeme ve işçilik fiyatlarındaki artışların bileşkesi. Tek başına malzeme fiyatlarındaki artış 2021’de yüzde 85’i bulurken 2022 Nisan ayında yaklaşık yüzde 134’e çıktı. Arsa fiyatları ise özellikle metropoller için ateş pahası! Bunlar konut üretim arzında uzun süreli bir yavaşlamaya işaret ediyor ve konut fiyatlarında yukarı yönlü seyrin süreceğinin belirtileri.

Konut piyasasında ilgiyle takip edilen bir parametre de yabancılara gayrimenkul satışı: Satışları teşvik etmek için iktidar artık yabancılara vatandaşlık sağlıyor. Bunun için yakın zamana kadar en az 250 bin Amerikan Doları (USD) veya bunun karşılığı döviz ya da Türk Lirası (TL) tutarında taşınmazı satın alıp tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koydurmak yeterliydi. Bu yolla 2021’de gerçekleşen yabancıya konut satışı, toplam satışların yüzde 4.7’si tutarında, yani 4 bin daire dolayında gerçekleşti. Yabancılara gayrimenkul (konut ve diğer) satışının tutarını ise Merkez Bankası 4 milyar dolara yakın olarak açıkladı.

Konut satışlarında yabancıların yeri yüzde 5’e yakın. Yabancıların konuta ilgileri az da olsa talebi artırıyor. İktidarın tanıdığı Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı teşvikinin yanında TL’nin döviz karşısında değer kaybını da gözeten yabancılar, gayrimenkule daha çok yöneliyor. Yabancılara yapılan konut satışları 2022 Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 70 arttı ve 26 bin 753 oldu. Bunun toplam konut satışları içindeki payı da yüzde 4,6 olarak gerçekleşti. Son olarak yabancıların vatandaşlık almak için satın almaları gereken konut değeri 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkarıldı. Ancak bunun, talebi çok geriletmeyeceği tahmin ediliyor.

YATIRIM DAVRANIŞLARI

Özellikle Merkez Bankası politika faizlerinin, Cumhurbaşkanı’nın karşı konulamayan baskısıyla Eylül 2021’den başlayarak dört ay üst üste toplam 5 puan indirilmesi; birikimlerini TL’de tutanların mevduat getirisini hızla yükselmekte olan enflasyon karşısında reel anlamda geriletti. Yüzde 14’e inen politika faizi karşısında tüketici fiyatlarının yıllığı 2021 sonunda yüzde 36’yı, üretici fiyatları ise yüzde 80’i buldu. Ancak tırmanış asıl 2022’de sürdü ve Mayıs tüketici enflasyonunun yıllığı yüzde 73.5’e çıkarken, üretici ya da sanayici fiyatları da denilen, kısa adıyla Yİ-ÜFE’nin yıllık artışı yüzde 132’ye ulaştı.

Bu durumda, 2021 ortalarından bu yana artan ölçüde, TL tasarrufu olanlar, getirisi daha yüksek olan öteki yatırım alanlarını kullanarak enflasyona karşı korunmaya çalıştı. Nitekim TL mevduatta kalmak yerine dövize, altına yatırım yapanlar yıllık olarak enflasyonla baş ettikleri gibi reel getiri de sağladılar. Örneğin 2021’de TÜİK’in hesaplamalarına göre USD’nin yıllık getirisi TÜFE’den arındırıldığında yüzde 23 ile yatırımcısına en yüksek reel getiriyi sağladı. Yıllık değerlendirmede külçe altın yüzde 19.7 ve Avro yüzde 14.5 oranlarında yatırımcısına kazandırırken mevduat faizi (brüt) yüzde 22.75 ve devlet tahvili faizi yüzde 32.7 oranlarında yatırımcısına kaybettirdi.

Enflasyona karşı birikimlerini korumak isteyenler “mala hücumu” bir korunma yöntemi olarak seçerken gayrimenkul de bir “sığınak” olarak görüldü. 2020’de artmaya başlayan konut satışları 2021’de pek hız kesmedi, hem de yıllık fiyatları yüzde 60’a yakın arttığı halde. Konuta hücum 2022’nin ilk 5 ayında da hız kesmedi. (Resim 2)

Hele İstanbul… 2021’de daire fiyatları yıllık yüzde 63 artarken Mart 2022 Merkez Bankası verileri artışın yüzde 122’ye ulaştığına işaret ediyor. Buradaki artışların, Türkiye genelinin 12 puan üstünde seyretmesi şaşırtıcı değil. Kent her yıl konut satışlarından yüzde 20’ye yakın pay alıyor görünse de birim daire başına fiyat üstünden satılan konut cirosundan aldığı pay yüzde 60’ı buluyor. İstanbul, enflasyon karşısında konuta sığınmak için de en çok rağbet gören büyük kent.

TÜİK ve Merkez Bankası verilerine göre 2020 yılında Türkiye genelinde yaklaşık 1.5 milyon daire satılırken 2021’de bu sayı pek azalmadı ve 1 milyon 492 bin oldu, hem de 2021’de yıllık konut fiyatlarındaki artış yüzde 60’a çıkmışken. 2022’nin ilk 5 ayında ise satışlar 576 bine yaklaştı ve bir önceki yılın aynı dönemindeki satışlarını yüzde 37.7 geçti. 2022’nini ilk 5 ayında ipotekli, yani kredili satışlar 577 bin içinde 130 bin ile ancak yüzde 22.5’lik bir pay edindi. Konut faizlerinin göreli düşük tutulmasına karşın konut fiyatlarının çok yükselmesi, kredili konut alım iştahını düşürmüş durumda.

Çarpıcı bir biçimde Türkiye genelinde konut fiyatları 2019’da yüzde 10, 2020’de yüzde 30 ve 2021’de yüzde 60’a yakın arttı ve 2022 Mart ayı itibariyle artışın yıllığı yüzde 110’u buldu. 2020’de enflasyonun 15 puan kadar, 2021’de 24 puan, 2022’de ise (Mart yıllık) 30 puan üstünde bir fiyat artışı yaşandı konutta. Dolayısıyla Mart ayı itibariyle yıllık fiyatı yüzde 110 artan konut, aynı dönemde fiyatı yüzde 80 artan USD’nin kazandırdığı yıllık getiriden 30 puan fazlasını sağladı. Doların fiyatı hükümet müdahaleleriyle indirilmeye çalışılırken konut fiyatları her şeye, herkese meydan okuyor. Bu durum, konut alabilecek büyüklükte birikimlerin daha çok bu alana kaymasında ve fiyatların gerilemeksizin artışında etkili oldu. Enflasyon iniş belirtisi göstermedikçe konuta ilgi daha da tırmanacak. (Resim 3)

Fiyatlar öyle yüksek seyrediyor ki Erdoğan iktidarının bütün arzusuna rağmen, görece düşük tutulsa da konut kredisi kullanımı pek artmıyor. 2020 yılında özellikle kamu bankaları üstünden düşük tutulan konut kredi tutarı yüzde 37 artmış ve toplam satışlarda ipotekli dairelerin payını yüzde 38’e çıkarmıştı. 2021’de ise faizler pek tırmanmadığı halde kullanılan konut kredisi tutarı ancak “yüzde 8 arttı” ve 273 milyar TL’de kaldı. Konut kredisi kullanılarak satılan daireler, 2021 toplam satışlarının yüzde 20’sinin altında kaldı, 2022 ilk 4 ayda ise ancak yüzde 22’ye çıkabildi.

KİRALAR

Yüksek enflasyon karşısında konuta sığınmanın ya da yatırım yapmanın önemli bir gerekçesini de artan kira getirileri oluşturuyor. Konut arzı artmadıkça ve özellikle büyük kentlerde konut açığı gelen göçlerle de hızla tırmandıkça kiralık konuta talep büyüyor ve kira artışları, özellikle yeni kiracılar için enflasyonun bir hayli üstünde seyrediyor. 

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) son bulgularına göre Türkiye genelinde ortalama kiralık konut metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı aralıkta yüzde 68.7 olurken, yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 84.6 olarak saptandı. İstanbul’da ortalama 100 metrekarelik bir dairenin aylık kirası bir yılda 2 bin 170 TL’den 4 bin TL’ye çıktı. Yıllık kira artışları Ankara’da yüzde 62.6, İzmir’de yüzde 56 olarak belirlendi.

BETAM’ın 2022 Mayıs ayı için bulguları ise şöyle: Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı Mart’ta yüzde 123.5 olurken, ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatı 37.7 TL’ye yükselmiştir. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 126.5, Ankara’da yüzde 116.1, İzmir’de ise yüzde 82.8 olmuştur. Bu gelişmeler sonucunda ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatları İstanbul’da 53.9 TL’ye, Ankara’da 25.9 TL’ye, İzmir’de ise 32.5 TL’ye yükselmiştir. Enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde artmıştır. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının toplam kiralık ilan sayısına oranı geçtiğimiz aya göre ülke genelinde ve üç büyük ilde yükselmiştir. Kiralık konut talebi ise geçen aya göre yüzde 16.6 artmıştır.

Kira artışlarına karşı mevcut hükümetçe getirilen ve TBMM'de yeni kabul edilen, kira artışlarını 1 yıl süre ile yüzde 25’de tutan yasal düzenleme ise başka bir tartışmayı başlatmış durumda. Bu uygulamadan yararlanmak için en geç 1 Temmuz 2022'de başlayıp en erken 30 Haziran 2023’te biten bir sözleşme sahibi olmak gerekiyor. Düzenleme, halihazırda konutta oturan ve oturmaya devam eden, özellikle de 1. ve 5. yılı arasında, uzama dönemi gelmiş kiracılar için bir can simidi oldu. Daha çok eski kiracıları koruyan bir düzenleme söz konusu. Beşinci yılını dolduran kiracılar için ise mal sahiplerinin kira tespit davası açarak kirayı yükseltme hakkı var. Orada bir yüzde 25 limiti yok. Öte yandan bu önlemin kalıcı değil, geçici bir düzenleme olduğu da eklenmeli.

SON SÖZ

2022 ortalarında yüksek seyrini koruyan enflasyon üç haneye doğru ilerlerken konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun 30 puan önünde, yüzde 110 olarak seyri dikkat çekici. Bu yönelişin, enflasyonu kontrol altına alıcı politikaların yürürlüğe girmesine kadar devam edeceği söylenebilir. Ancak iktidarın seçime kadar böyle bir tercihte bulunmayacağı, enflasyondan çok büyümeyi ön planda tutacağı gözleniyor. Bu da enflasyon kasırgasına karşı konutun sığınılacak liman olarak görülmeye devam edeceğinin ve yükselen fiyatlara rağmen konut talebinin azalmayacağının işareti sayılabilir. Mevcut durumun barınma sorununu içinden çıkılmaz bir noktaya ittiği ise ortada.

Hiç akıldan çıkarılmaması gereken önerme, barınma hakkının temel bir insan hakkı olduğudur. Bu anlamda konutu metalaştırmaya dönük her adımla mücadele etmek önceliklidir. Konuta her ailenin, bireyin erişimi konusunda kamunun sosyal devlet olma gereği müdahaleci olması şarttır. Bütüncül bir konut politikasının yalnızca konut edindirmeye yönelik değil, aynı zamanda kiracıları da gözetecek şekilde ele alınarak, toplumun her kesimine hitap edecek şekilde oluşturulması gerekir. Aksi takdirde çözüm önerileri olarak sunulan projeler kısa vadeli, toplumun yalnızca belli bir kesimine hitap etmekten ileriye gitmez ve konut, dolayısıyla barınma krizi her geçen gün daha da şiddetlenir.

Kısa vadede ise şirazesinden çıkan konut sorununun normalleşmesi öncelikle enflasyonun kontrol altına alınması, yeniden yatırım yapılabilir bir iklimin oluşması ve konut arzının artması ile mümkün. Burada kamu eliyle alt ve orta sınıfların barınma sorununu azaltmaya dönük konut arzının var olan koşullarda daha da önem kazandığı açıktır. Güncel durum siyasi bir dönüşüm gerektiriyor ve normal takvimi Haziran 2023 olan ama erkene alınma ihtimali de bulunan genel seçimler, bu sorunun normalleşmesinin yolunu açmak açısından önem taşıyor.

Bu icerik 275 defa görüntülenmiştir.