428
KASIM-ARALIK 2022
 
MİMARLIK'tan

MİMARLIK DÜNYASINDAN

  • Başkentte Organize Kent Suçu
    Nihal Evirgen, ODTÜ Mimarlık Bölümü Doktora Öğrencisi, Mimarlar Odası Ankara Şubesi Yönetim Kurulu Sekreteri

YAYINLAR



KÜNYE
GÜNCEL

Kiralık Konut Piyasasındaki Kriz ve İşaret Ettikleri

Zuhal Ulusoy, Prof. Dr., İstanbul Bilgi Üniversitesi Mimarlık Bölümü

Son bir yıldır kiralık konut piyasasında yaşanan, neredeyse tüm kiracıları ve ev sahiplerini kapsayacak kadar yaygınlaşan kargaşa günden güne derinleşiyor. Deneyim ve gözlemlerinden yola çıkarak değerlendirmelerde bulunan yazar, konunun çok daha geniş bir çerçevede tartışılması gerektiğine, ayrıca uzun vadede konut piyasası ötesinde demografik dönüşüme kadar varan sonuçlara yol açabileceğine dikkat çekiyor.

 

Konut kira piyasası konusuna yakın ilgim sözleşme yenileme zamanı gelen 14 yıldır oturmakta olduğum dairenin kira bedelinin yeniden belirlenmesi girişimiyle başladı. Ev sahibim yurtdışında yaşayan İstanbullu bir arkadaşım, kiracısı olduğum daire de büyüdüğü ev. Gündelik hayatın pratik ve keyifli olduğu, kolay ulaşılan merkezî bir semtte, yaklaşık 80 yıllık bu güzel apartman benim de İstanbul’a geldiğimden bu yana huzurla ve severek oturduğum, ev sahibim kadar olmasa da duygusal bağım olan bir yer. (Resim 1, 2)

Artış miktarını belirlemeye zemin oluşturmak üzere piyasadaki durumu soruştururken güncel kiraların geldiği noktanın her türlü rasyoneli aştığını, diğer semtlerin de benzer durumda olduğunu şaşkınlıkla öğrendik. Oturmakta olduğum evin ve mahallenin avantajları nedeniyle, görüştüğüm emlakçıların uyarını da dikkate alarak, başka ev aramaktan vazgeçtim. Karşılıklı fedakarlık yaparak ev sahibimle kira konusunda uzlaştık. Büyük olasılıkla mahkemeye düşmeden uzlaşılarak çözülen nadir örneklerden biriyiz.

KİRALIK KONUT PİYASASINDA NELER OLUYOR?

Son zamanlarda emlak piyasasında ciddi hareketlilik var.[1] Gerek satılık konut bedellerinde gerekse konut kiralarında şimdiye kadarki eğilimlerin ötesinde artış görülüyor. Bu durumdan mevcut kiralar da etkileniyor, sözleşme süresi dolan konutlar için enflasyonun çok üzerinde kira artışları talep ediliyor. Yüksek artışı kabul etmeyen kiracılar, kirasını tahsil edemeyen ev sahipleri karşılıklı dava açıyor, davalar arttıkça mahkemeler baş edemez hale geliyor. Kiralarla ilgili krizin artması ve davaların çoğalması zaten çok kırılgan olan dengeleri zorlayıp toplumsal huzursuzluğu yaygınlaştırıyor.

Konut kiraları konusundaki kriz TÜİK’in her ay başında yayınladığı resmî kira artış oranlarının piyasadaki aşırı yüksek kira bedellerinin gerisinde kalmasıyla başladı. Böylece kendi içinde bir tür denge tutturmuş olan kiralık konut piyasası tam bir kaosa girdi. Bunun arkasında emlak konusunu aşan, başka sektörlere uzanan dinamikler olduğu kanaatindeyim. (Resim 3)

Geçen Haziran’da açıklanan ve 1 Temmuz 2022’den 1 Temmuz 2023’e kadar geçerli olacak konut kiralarına azami % 25 artış kararı kargaşayı daha da içinden çıkılamaz hale getirdi. Kiracıları kolluyor gibi görünen bu kısıtlamanın kira gelirleriyle yaşamını sürdürmek zorunda olan ev sahiplerini mağdur edeceği hiç hesaba katılmadığından bu konuda da ciddi mağduriyetler yaşanıyor. Sonuç olarak toplumun her kesiminde kira denkleminin iki tarafında yer alan herkesi birbirine düşüren, neredeyse istisnasız tüm kira sözleşmeleri sorunlu hale getiren bir kaos ortamı söz konusu.

Kiralardaki fahiş artış enflasyonun ve döviz kurlarındaki yükselişin üzerinde. Rayiç yükseldi gerekçesiyle kiracılardan 3-4 kat artış talep ediliyor. Buna karşılık TÜİK’in resmî açıklamasına göre Eylül 2022 sonundaki enflasyon % 83,45.[2] Akademisyenlerden oluşan bağımsız Enflasyon Araştırma Grubu’nun (ENAGrup) duyurduğu Eylül ayı itibarıyla yıllık enflasyon oranı ise % 186,27.[3] Döviz kurları üzerinden bakarsak da durum şöyle: Merkez Bankası verilerine göre dolar Ekim 2021 sonunda yaklaşık 9,50 TL iken bu yazının yazıldığı Ekim 2022 sonunda yaklaşık 18,60 TL olmuş; yaklaşık iki katına çıkmış. Görüldüğü gibi kiralardaki 3-4 kat artış enflasyon oranının ve döviz kurlarındaki artışın da çok üzerinde.

Bununla birlikte enflasyon karşısında zaten çok yetersiz kalan ücretlere yapılan zamlar neredeyse şaka gibi. Finansal sıkışmışlık kiralar söz konusu olduğunda sabit gelirle yaşayanları geçinmeleri imkansız bir noktaya getiriyor, bildiğimiz tutumluluk yöntemleriyle altından kalkılamayacak krize yol açıyor. Dolayısıyla hayat pahalılığını daha da katlayarak artıran, dayanılmaz hale getiren bir barınma krizi içindeyiz.[4]

Konut piyasasındaki değişimin dinamiklerine yakından bakmak gerekir. Emlak piyasası bir süredir “yabancı”[5] aktörlerin girişiyle dengesini kaybetmeye başlamıştı. Pandemi süresinde biraz durgunlaşmakla birlikte özellikle geçtiğimiz yıldan itibaren yabancıların piyasadaki etkisi giderek daha fazla hissedilmeye başlandı.

Yabancıların emlak piyasasına dahil olması sadece satılık ev fiyatlarını değil doğrudan ya da dolaylı olarak kiraları da etkiliyor. İstanbul özelinde bakarsak merkezî semtlerde yaşayanlar arasında konsoloslukların, uluslararası kuruluş ve şirketlerin çalışanları gibi maaşını döviz olarak alanlar bulunduğu görülüyor. Bu yeni bir durum değil. Gündelik hayatın pratik olması, yabancı eğitim kurumlarına yakınlık, yaşam kalitesinin yüksekliği bu tür semtlerin çekiciliğini artırıyor. Dolayısıyla bu tür alım gücü yüksek, özellikle geliri döviz cinsinden olan kişilerin varlığı piyasa dengelerini ciddi olarak etkiliyordu. Ülkeye yeni gelen yabancıların piyasaya girmesiyle yabancı kaynaklı konut talebi arttı, uluslararası aktörlerin piyasaya etkisi daha da belirgin hale geldi.

Bir yandan da gizli / açık kısa süreli kiralama piyasası çılgınca büyüyor. Bunlardan en belirgini Airbnb gibi kısa süreli kiralama platformları.[6] Airbnb’nin Türkiye’de tüm faaliyetleri tamamen yasal. Evini bu yolla kiralayan ev sahiplerinin gelirlerini beyan ederek vergilerini ödemeleri ve diğer yasal yükümlülüklerini yerine getirmeleri yeterli.[7] Bunun ötesinde herhangi bir yasal yaptırım yok. Kentlerin farklı bölgelerinde ne yoğunlukta faaliyet gösterildiğine, mevcut kiralık konut stokunda bu tür kiraların hangi oranda olduğuna dair herhangi bir kısıt tanımlanmış değil. Biraz oldu bitti usulü gelişmişe benziyor; büyük olasılıkla bu yolla gerçekleşen ekonomik girdinin riske sokulması istenmiyor. Dolayısıyla yasal olmasına yasal, ancak konut piyasasına, hatta kente etkisinin ciddiye alındığını söylemek mümkün değil. Dolayısıyla özellikle şehri ziyaret eden turistlerin gezdikleri, alışveriş ettikleri yerlere yakın, ulaşımı kolay ve merkezî semtlerde giderek yaygınlaşıyor.

Elbette bu tür platformlar dünyanın pek çok yerinde faaliyet gösteriyor, ancak yasal yükümlülükler ülkeden ülkeye değişiklik gösterdiğinden konut piyasasına etkisi farklı olabiliyor. Günlük / haftalık / aylık kısa süreli konaklamanın getirisi doğal olarak standart sözleşmeler kapsamındaki yıllık kiralamaya göre çok daha yüksek. Bizdekine benzer şekilde Airbnb’nin piyasaya girmesiyle fahiş kira artışı yaşanan başka ülkeler de var. (Resim 4) Kira sözleşmelerinin çoğunda kiralanan mülkün başkasına kiraya verilemeyeceğine dair bir madde bulunur ve aksi yönde uygulama dava konusu olabilir. Ancak pek çok örnekte ev sahibinin haberi olmadan pekala bu tür kiralamaların yapıldığı görülüyor. Diğer yandan mülk sahibinin kendi tercihiyle evini kısa süreli kira piyasasına açacak birine, rayicin üstünde bedellerle kiraladığı örnekler de mevcut. Böylece evin sahibi hiç uğraşmadan evini işletme imkanı buluyor; kiraya veren razı, kiralayan razı! Tabii asıl zarar görenler barınma ihtiyacını karşılamaya çalışanlar. Geliri Türk Lirası üzerinden olan ve zaten yüksek enflasyon nedeniyle ciddi ekonomik baskı altında olan kiracılar bir de bütçelerinin çok çok üstünde kira artışı talebiyle karşılaşıyorlar.

Bu tür kısa süreli konut kiralama platformları aracılığıyla kiralık ev piyasasının doğrudan turizm sektörünün parçası haline geldiği söylenebilir. Oysa kimi kentlerde bunların faaliyetleriyle ilgili kısıtlamalar mevcut.[8] Anlaşılır bir durum, çünkü kısa süreli kiralamalar arttıkça kentlerin belli bölgeleri -hatta kimi durumlarda tümü- bir tür “tatil köyü”ne dönüşüyor. Kent denen toplumsal yapının vazgeçilmez unsuru kentlilerdir. Turizmin yoğun olduğu yerlerde bu tür kullanımların yaygınlaşması kentleri kentlisi olmayan yerleşimler haline getiriyor.

İlginç bir şekilde emlakçılar da şişirilmiş kiralardan şikayet ediyorlar. Normal koşullarda ne kadar yüksek kiraya verilirse o kadar kazançlı olacakken kiralardaki fahiş artış nedeniyle mülk sahiplerinin kiraların düzenli ödenmeme riskine karşı yaptıkları alışılmadık yüksek talepler emlakçıların da iş kapasitelerini düşürüyor. Kirasını bir süre sonra ödeyemez hale gelenler, ya da baştan bu niyetle yüksek kirayı kabul edip birkaç ay sonra ortalıktan kaybolan, çıkarken eve büyük hasar veren kiracılar sıkça rastlanan durumlar ve tabii hepsi davalık. Bu duruma düşmemek için mülk sahipleri örneğin yıllık peşin kira, birkaç aylık depozito talep ediyorlar.[9]

Emlak piyasasındaki önlenemez yükselişin önemli bir nedeni, yukarıda değinildiği gibi, Türkiye’ye gelen ve yerleşen yabancıların giderek artması. Mülk satın alanlar için vatandaşlık sürecinin önünün açılması konunun boyutlarının barınma ihtiyacının ötesine geçmesine yol açıyor. Bu durumda konut piyasasının siyasi ajandanın altında ezildiğini söylemek çok da yanlış olmaz.

Bir başka kritik etmen de inşaat sektöründeki yavaşlama ve maliyetlerdeki artış. Bunun arkasında pandemi döneminde sektörde yaşanan yavaşlama ötesinde bölgedeki savaşlar, dolayısıyla tedarik zincirindeki sıkıntılar da var.[10] Konut sektöründe satınalma ile kira birbirinden bağımsız değil. Dolayısıyla inşaat sektöründeki yavaşlama ve artan maliyetler dolaylı olarak kira piyasasını da etkiliyor. (Tablo 1)

Özetle, konut ekonomik krizin en sert vurduğu sektörlerden biri. Konut piyasasının güncel ortamında konunun iki tarafı da mağdur. Yukarıda aktarılmaya çalışıldığı gibi alışılagelmiş iki kutuplu arz - talep denkleminin çok ötesinde bir karmaşıklık söz konusu. Çeşitli etmenlerin, farklı aktörlerin ağırlıkla konuya dahil olması zaten adaletsiz olan dengelerin daha da zorlanmasına sebep oluyor.[11]

TARTIŞMA VE ÇIKARIMLAR

Barınma hakkı, sağlık ve eğitim ile birlikte temel insan haklarından biri. Küresel kapitalizmde, diğerlerinde olduğu gibi, barınmanın da bir toplumsal hizmet olarak görülmemesi, adil koşullar sağlamak üzere düzenlenme getirmeyip piyasanın tahakkümü altında bırakılması başlı başına ideolojik bir sorun.

Genel anlamda gayrimenkul, özel olarak konut mülkiyeti doğrudan yatırım aracı olarak oldukça eski ve yaygın bir pratik. Birikimleri bankaya yatırıp ekonomik sisteme dahil etmektense mülk satın almayı tercih etmenin farklı nedenleri olabilir, o tartışmaya girmiyorum. Mevcut durum eski alışkanlıkların sürdüğünü, emlak yatırımının paradan daha fazla değer kazandığını algısının hâlâ yaygın olduğunu düşündürüyor. Sektöre eklenen aktörlerle birlikte artan talepten de etkilenerek yaygınlaşan bu pratik ev sahipliğinin barınmanın ötesinde anlam ve öneme sahip olduğuna işaret ediyor. Buna son dönemde vatandaşlık almanın önünü açması da eklenince oldukça karmaşık bir ilişkiler ağıyla karşı karşıya geliyoruz. Dolayısıyla konut dediğimizde temel barınma hakkı, barınma ihtiyacının nicelik ve nitelik tanımı, ihtiyacın coğrafi dağılımı, fiziki ve finansal erişilebilirlik, talep ile arz arasındaki denge gibi temel konuların tartışılması neredeyse önemsizleşiyor. Hatta gayrimenkulün (taşınmazın) en temel özelliği olan yer ile ilişkisinin ikincilleştiğini, bir anlamda menkulleştiğini, taşınır hale geldiğini iddia etmek bile mümkün.[12] Bu da kendi başına bir araştırma ve tartışma konusu.

Yukarıda sıraladığım tespitler doğrultusunda konut sektörünün ağırlıkla üç eksendeki değişimlerin baskısı altında ezildiğini söyleyebiliriz: kısa süreli kiralama modelleriyle konutun uluslararası turizm sektörüne açılması; mülk sahipliğinin vatandaşlık sürecinin önemli bir kanalı haline gelmesiyle uluslararası siyasetle yoğun ilişkiye girmesi; ve küresel siyasi dengeler doğrultusunda tedarik zincirinde yaşanan sorunlar ile artan inşaat maliyetleri. Üçünün de ortak yanı uluslararası aktörlerin ve küresel sermayenin denkleme girmesiyle konut sektörünün küresel ölçekteki dalgalanmalardan etkilenmesi, ekonomik ve siyasi krizle yoğun ve girift bir ilişkide olması.

Her birimizin bireysel olarak yüzleştiği kiralardaki fahiş artış sorunu da kişiler ötesinde büyük bir sorunun parçası, karmaşık denklemlerin sonucu. Sorunla karşılaşan herkes kendi çapında çare bulmaya çalışıyor, harcama alışkanlıklarını gözden geçirerek, alışageldiği yaşam pratiklerini değiştirerek kendi çözümünü üretmeye çalışıyor. Ancak bu tür tedbirler kısa vadede işe yarasa bile yaşamını Türkiye mali düzeni içinde yürüten, geliri Türk Lirası üzerinden olanlar için, kazançları en azından enflasyonu dengeleyecek düzeyde artmadıkça, yaşanan kriz giderek derinleşecek. Bunun sonucu olarak orta vadede bu nüfusun şu anda yaşamakta oldukları yerlerde yaşamaya ekonomik nedenlerle devam edemeyeceklerini öngörmek mümkün. Kentin çeperine, hatta yaşamın daha ucuz olduğu kentlere taşınmak zorunda kalanların sayısı henüz fazla dikkat çekmese de yakında başka seçeneği kalmayıp gitme eğilimi kaçınılmaz olarak yaygınlaşacaktır.[13]

Bu tür bir tersine göç büyük kentlerde şimdiye kadar yaşananlara aykırı. 1950'lerde başlayıp hızla yaygınlaşan, ülkenin demografik yapısını dönüştüren iç göçlerin en önemli nedenlerinden biri yatırımda ülke çapında coğrafi dengelerin gözetilmemesidir. En kaba tanımıyla yaşadığı yerde geçinememek iş olanaklarının daha fazla olduğu bölgelere göç edilmesine yol açar. Büyük kentlerin daha da büyümesine yol açan bu politikanın terk edilerek yatırımlarda bölgesel dengelerin gözetilmesi, büyük kentler dışında da çekim oluşturulması siyasi olarak savunulan bir duruştur. Ancak yukarıda değinilen durumdan da anlaşılacağı gibi, şimdi yaşanan tersine göç bu tür dengeleyici bir siyasetten dolayı değil başka çözüm bulamamaktan. Yaşadığı, hayatını kazandığı büyük kentte tutunamayıp hayatın daha ucuz olduğu yerlere taşınmak zorunda kalanlar çaresizlikten taşınıyorlar. Kent kentlisini tutamadıkça kentli de kurtuluşu yaşadığı kentten kaçmakta buluyor.

Büyük kentlerde yaygın olarak görülen, en alt gelir grubunun yaşadığı cazip semtlerden sürülerek çıkmak zorunda kalmasının, bu bölgelerin üst gelir gruplarının yaşadığı şık mahallelere dönüşmesinin uluslararası literatürde adı soylulaştırmadır (gentrification).[14] Bir süre sonra ekonomik nedenlerle yerinden edilmenin (displacement) ülke çapında yaygınlaşması, demografik değişime yol açması çok da olasılık dışı değil. Sorunun boyutlarının farkında olunması, bu kapsamda değerlendirilerek politika üretilmesi kaçınılmaz. Oysa denetleyecek, önüne geçecek ciddi tedbirler alınmadığı gibi farkında olunup olunmadığı da belli değil. Daha da kötüsü özellikle teşvik edilmesi olabilir ki bunun anlamı çok daha vahim.

 

KAYNAKLAR

  • “Airbnb: The New Architect on the Block,”

https://popupcity.net/insights/airbnb-the-new-architect-on-the-block/ [Erişim: 20.10.2022]

 

  • “Top Cities Where Airbnb Is Legal or Illegal”,

https://www.investopedia.com/articles/investing/083115/top-cities-where-airbnb-legal-or-illegal.asp [Erişim: 20.10.2022]

  • “How Airbnb Affects Home Prices and Rents”,
https://www.wsj.com/articles/how-airbnb-affects-home-prices-and-rents-1508724361 [Erişim: 20.10.2022]



[1] Bu yazıda satılık konut konusuna girmiyorum. Satışlarda fiyat artışı gözlenmekle birlikte satışlarda yavaşlama olduğu da konuşulanlar arasında ve yakından incelemek gerek. Ayrıca konut stokunda ev sahibi ve kiracı oranları, bunun semt, kent ve ülke ölçeğindeki dağılımı da kritik. Bunun da incelenmesi önemli.

[2] “Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2022”, https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Tuketici-Fiyat-Endeksi-Eylul-2022-45798 [Erişim: 20.10.2022]

[3] “TÜİK Eylül ayı enflasyonunu yüzde 83,45 olarak açıkladı; ENAG'a göre enflasyon yüzde 186,27”, https://www.bbc.com/turkce/articles/cn3r3km3jjmo [Erişim: 20.10.2022]

[4] Sönmez, Mustafa, “Konuta Yatırım, Enflasyona Karşı Bir Sığınak mı?”, Mimarlık, sayı:426, ss.27-29. http://www.mimarlarodasi.org.tr/mimarlikdergisi/index.cfm?sayfa=mimarlik&DergiSayi=441&RecID=5682 [Erişim: 20.10.2022]

[5] “Yabancı” değil, hayatını TL üzerinden kazanan ile geliri USD, Euro kurlarından olanlar, yani Türkiye ekonomisinin içinde olup çalkantılara maruz kalan ile onun dışında kalabilen şeklinde ayırmak daha doğru. Hangi ülkenin vatandaşı olduğu değil konu. Yazıda pratik nedenle “yabancı” olarak kullanılmaya devam edildi.

[6] Airbnb ilk kez 2008’de San Francisco’da kuruluyor. Orijinal adı airbedandbreakfast.com. Ancak kısa zamanda ilk ortaya çıkış amacı olan “ev paylaşım”ın ötesinde bir role evrildi. Bir süredir konut fiyat ve kiralarını nasıl etkilediğine dair yazılar çıkıyor. Ward, 2017. Hatta mimarlık ve inşaat sektöründe de iddiası olacağı söyleniyor. Stam, 2019.

[7] “Airbnb Vergi: Türkiye Düzenlemeleri”, https://www.missafir.com/airbnb-vergi-turkiye-duzenlemeleri/ [Erişim: 20.10.2022]

[8] Paris, Barselona, Amsterdam, Miami, Santa Monica gibi kentlerde Airbnb faaliyetleri çok sıkı denetleniyor. Berlin, Londra, San Francisco, New York’ta kısıtlar biraz daha esnek ama yine de denetim altında. “Top Cities Where Airbnb is Legal or Illegal”, https://www.investopedia.com/articles/investing/083115/top-cities-where-airbnb-legal-or-illegal.asp [Erişim: 20.10.2022]

[9] “Fahiş kiralamada korkulan oluyor”, https://www.hurriyet.com.tr/yazarlar/sefer-levent/fahis-kiralamada-korkulan-oluyor-42113542 [Erişim: 20.10.2022]

[10] “Rusya - Ukrayna Arasındaki Savaş Küresel Tedarik Zincirini Vurdu”, https://www.tucsa.org/tr/haber_detay.aspx?haber=1137 [Erişim: 20.10.2022]

[11] Dünyada konut sektöründe büyük bir kriz bekleniyor. Bizdeki güncel tablo farklı, ancak eninde sonunda bize de yansıyacağı öngörülebilir. https://emlakkulisi.com/kuresel-bir-konut-krizi-kapida-konut-fiyatlari-ne-olacak-ev-alacaklari-da-ev-sahiplerini-de-ilgilendiriyor/732614?p=2;

Bu yazının dayandığı The Economist’te çıkan habere “balon bitti, işler ne kadar kötüye gidecek” diye alt başlık atılmış. “Housing Markets Face a Brutal Squeeze, How Bad Will Things Get?”

https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze [Erişim: 20.10.2022]

[12] Gayrimenkule borsada işlem gören bir meta, değerli kağıt gibi yaklaşılması, dolayısıyla konutun temel işlevinin ikincilleşmesi. Tam aynı konuda olmasa bile Ali Artun’un sanat dünyası ile emlak sektörü arasındaki girift ilişkileri tartışan yazısına bakılabilir. “Sanat-Emlak Karması”,  http://www.aliartun.com/yazilar/sanat-emlak-karmasi/ [Erişim: 20.10.2022]

[13] Kiralardaki fahiş artış konusu uluslararası medyanın da ilgisini çekiyor. Amerikan yayın organı NPR (National Public Radio) bir muhabiri program yapmak üzere İstanbul’da görüşmeler yapıyor. Aşağıdaki bağlantıda verilen program da BBC News kanalında yayınlanmış: https://www.youtube.com/watch?v=02uVQH465b0 [Erişim: 20.10.2022]

[14] Bu konunun ayrıca kapsamlı olarak incelenmesi, araştırılması gerekir.

Bu icerik 705 defa görüntülenmiştir.