Türkiye’de üst üste yaşanan ekonomik krizler, COVID-19 küresel salgınının da etkisiyle konut sektöründe daha önce yaşanmamış fiyat artışlarını beraberinde getirmiştir. Sadece satış fiyatlarında değil, konut kiralarında da beklenenin üzerinde artışlar söz konusu olmuştur.

Türkiye’de konut her zaman önemli bir yatırım aracı olarak karşımıza çıkmaktadır. Konutun kullanım boyutu kadar yatırım boyutunun da önemli yer tuttuğu Türkiye’de, konut çalkantılı ekonomik koşullara karşı hep bir güven aracı olmuştur. Bu da konut piyasasını her zaman canlı tutmuştur. Aynı zamanda ülkenin öncü sektör olması nedeniyle konut üretimi sürekli teşvik edilmiş ve her kriz anında inşaat sektörü ivmelendirilmeye çalışılmıştır.[1] Türkiye 2000’li yıllara peş peşe yaşanan iki krizle giriş yapmış fakat sonrasında ekonomide olumlu göstergelerle ilerlemeyi başarmıştır. Fakat bu olumlu hava çok uzun erimli olmamış, özellikle 2018 yılı ve sonrasında yüksek enflasyon, yüksek işsizlik gibi olumsuz koşulların yanında Türk Lirasının değer kaybı inşaat sektörünü de derinden etkilemiştir. Özellikle enflasyonun bu denli artışıyla hammadde fiyatlarının katlanması, inşaat maliyetlerinin oldukça yükselmesine ve bu yükselişin de konut fiyatlarına yansımasına neden olmuştur.

Ekonomide, konut fiyatlarını etkileyebilecek nüfus, gelir, istihdam, konut kredisi faiz oranları, inşaat maliyetleri, enflasyon gibi arz ve talep temelli birçok temel faktör bulunmaktadır.[2] Bu faktörlerde meydana gelen değişimler talebi ve arzı etkileyeceğinden konut fiyatlarında da değişime yol açacaktır. Fakat bazı durumlarda, konut fiyatlarında meydana gelen değişimler bu ekonomik temellerle açıklanamayabilir.[3] Hatta fiyatlarda görülebilecek artışı destekleyebilecek temel faktörler olmamasına rağmen yatırımcılar konut satın almaya devam etmektedir.[4] Bu durumda yatırımcılar konutu kullanım amacından daha çok, gelecekte devam edeceği düşünülen fiyat artışlarından faydalanmak amacıyla yani spekülatif beklentilerle elinde tutmaktadır.[5] Böyle bir durumda piyasada bir balon oluşumu söz konusu olabilir. Konut balonu da piyasada alışılmadık derece yüksek alım-satım faaliyetlerinin olması ve dolayısıyla da konut fiyatlarının ekonomik temellere dayandırılamayan artışı anlamına gelmektedir.[6] Finans piyasalarında bir balon varsa fiyat artışlarını spekülatif temellerle ilişkilendirmek mümkündür ve bu durumda varlık fiyatında hızlı spekülatif fiyat artışlarını takiben keskin fiyat düşüşü riski de söz konusu olmaktadır.[7] Yani her hangi bir piyasa malının fiyatının sonsuza denk artması ekonomik açıdan mümkün olmadığı için, bu beklentinin tersine dönmesi balonun sönmesine neden olacaktır.[8]

Türkiye’de son dönem aşırı artan konut fiyatları piyasanın bir balon içinde olup olmadığının sorgulamasına neden olmaktadır. Türkiye konut piyasası bir balonun içindeyse ve bu sistematik olarak ele alınmazsa, fiyatların ileriki bir tarihte aniden düşeceği tahmin edilmekte ve ani düşen konut fiyatlarının, sadece ev sahiplerini değil, aynı zamanda bankaları, konut üreticilerini ve genel olarak ulusal ekonomiyi etkileyeceği düşünülmektedir.[9] Konut fiyatlarında meydana gelen bu aşırı yükselme 2008 krizine akla getirmektedir. ABD’de 2008 yılında, konut fiyatları temel değerlerden sapmış ve oluşan konut balonun patlaması ile hem ABD’de hem de uluslararası piyasalarda önemli kayıplar yaşanmıştır.[10] 2008 krizi kendi kendine gelişen rastgele olaylar sonucu değil, birçok istikrarsızlıklarının birikiminin sonucu patlak veren uzun bir zincirin son halkasıdır.[11] 2008 krizinden anlaşılan, konut piyasasındaki hareketlerde meydan gelecek bir bozulmanın sadece hane halkı ile sınırlı kalmayarak ekonominin genel seyri üzerinde önemli etkiler oluşturabileceğidir.[12] Tabii Türkiye konut piyasası ABD konut piyasasından çok farklı dinamikleri barındırmaktadır. Fakat yaşanan 2008 krizi, emlak balonunun araştırılması gerektirildiğini daha net bir şekilde ortaya koymuştur. Dolayısıyla, benzer bir emlak balonu ülkemizde şu an tecrübe ediliyorsa, ABD örneğinden çok farklı olmakla birlikte, sonrasında önemli bir kriz yaşanacağı açıktır. Bu nedenle Türkiye’de artan konut fiyatları detaylı bir şekilde incelenmeli ve fiyat artışlarının sebepleri iyi irdelenmelidir.

TÜRKİYE KONUT PİYASASINA RAKAMLARLA BAKIŞ

Türkiye’de konut önemli bir yatırım aracıdır, bu nedenle konuta talep yüksektir. Konut fiyatlarının bu talebe ilişkin olarak artması beklenen bir sonuçtur. Resim 1’de de görüldüğü gibi, Türkiye’de konut fiyatları sürekli bir artış eğilimi taşımaktadır. Fakat 2019 yılından sonra yaşanan sıçrama gözle görülür bir hal almış, alışılmışın dışında bir ivme kazanmıştır. Aslında 2020 yılında tüm dünyaya yayılan COVID-19 küresel salgını ile birlikte konut piyasaları beklenmedik durumlarla karşı karşıya kalmıştır. Fakat Resim 1’de de görüldüğü gibi Türkiye’deki konut fiyatlarındaki hızlı artış bu tarihten daha önce de başlamıştır.

Konut fiyatlarındaki artışın konuta olan talebi düşüreceği beklenirken, tam tersi bir durum gerçekleşmiştir. 2018 yılı ile birlikte hızla artmaya başlayan konut fiyatlarının, hane halkları tarafından karşılanmasının zor olacağı, dolayısıyla konut satışlarının düşeceği düşünülmektedir. Fakat Resim 2’de 2019 yılından sonra konut satışlarının beklenenin aksine arttığı görülmektedir. Bunun bir nedeni 2020 yılında yaşanan küresel salgının negatif etkileri ile durağanlaşan konut piyasasını canlandırmak adına, konut faiz oranlarında kısa dönemli (Haziran ve Temmuz ayları için) bir indirime gidilmesidir. Konut faiz oranları sıfır konutlar için % 0,64’e, ikinci el konutlar için ise % 0,74’e kadar düşürülmüştür. Faiz oranlarında meydana gelen bu indirim konut satın alma fikri olan birçok kişiyi ivmelendirmiş ve tüm şartları zorlayarak konut satın almaya teşvik etmiştir. 2020 yılında konut satışlarının bu denli artması doğal karşılanabilirken halen konut satışlarının yüksek seyretmesi arkada farklı mekanizmaların işlediği düşüncesini akla getirmektedir.

Resim 2 incelendiğinde 2021 yılında Türkiye geneli için konut satışlarında 2020 yılına oranla bir düşüş gözlense de halen konut satışları son 9 yılın ortalamasının üzerinde devam etmektedir. Benzer durum Ankara ve İzmir illeri için de geçerlidir. İstanbul’da ise konut satışları 2021 yılının negatif ekonomik koşullarında dahi artışa devam etmektedir.

Şu an Türkiye’de konut birçok hane halkı için ekonomik olarak erişilmez konumdadır. Bu denli yüksek fiyatlara karşın konut satışlarının halen yüksek olması bir çelişkiyi göz önüne sermektedir. Bu çelişkiyi biraz daha detaylandırmak adına fiyat-gelir oranına bakılacaktır. Konut karşılanabilirliğinin önemli göstergelerinden biri, konut fiyatının gelire bölünmesiyle bulunan orandır. Bu oranı oluşturabilmek için TCMB (Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası) verilerinden elde edilen metrekare konut fiyatları ile ortalama konut büyüklüğü çarpılmıştır. Ortalama konut büyüklüğü ise TÜİK’in (Türkiye İstatistik Kurumu) yapı kullanma izin belgesinde yer alan konut büyüklüğünün daire sayısına bölünmesiyle bulunmuştur. (Resim 3)

Resim 3’te fiyat-gelir oranının 2021 yılında en yüksek noktaya çıktığını görmekteyiz. Konut sektörü için fiyat gelir oranının 3’ün altında olması karşılanabilir konut fiyatlarına, 3,1 ile 4 arası orta derede erişilemez konut fiyatlarına işaret ederken, 4,1- 5 oranının ciddi erişilemez, 5,1 ve üzeri olduğunda ise şiddetli erişilemez konut fiyatlarının var olduğunu göstermektedir.[13] Resim 3, Türkiye’de 2014 yılından bu yana ekonomik olarak karşılanabilir konut piyasasının var olmadığını göstermektedir. Hatta ilgili zaman aralığında sadece Ankara ve İzmir illerinde çok kısa bir dönem için fiyat-gelir oranının 4’ün altına indiği görülse de, İstanbul ve Türkiye geneli için hep 5’in üzerinde seyrettiği anlaşılmıştır. Hatta Türkiye geneli için 2021 yılında bu değer 9,53 olarak hesaplanmıştır. Sonuç olarak, ilgili zaman aralığında konut fiyatları Türkiye’de hiçbir zaman hanehalkları için karşılanabilir olmamış ve yıllar içinde fiyat gelir arasındaki makas, konut fiyatlarının aşırı artması ile daha da açılmıştır.

Konut fiyatları bu denli karşılanamaz iken, nasıl oluyor da konut satışları bu yoğunlukta devam etmektedir? Burada konutun bir tüketim malından çıkıp, bir yatırım malına dönüştüğü tartışılabilmektedir. Konutun bir tüketim malı olması, fiyatlarda meydana gelen artışla konut talebinin yani konut satışının negatif bir ilişkide olması gerektiğini göstermektedir. Fakat konuta bir yatırım aracı olarak bakarsak, konutun fiyatının artması daha fazla konut satışına yol açabilecektir. Gelecekte de konutun fiyatının artacağı varsayımı yaygın hale gelirse, satın alınan konutun gelecekte getireceği fiyat artışı birçok kişinin bu alanda yatırım yapmasını tetikleyebilecektir. Bu spekülatif beklentiler, piyasa içerisine daha fazla alıcının ve satıcının girmesine neden olacaktır. Aslında bu durum bir emlak balonunun oluşmasına da neden olacaktır. Herhangi bir malın piyasa değerlerinden aşırı sapması ve sonra bir anda patlaması anlamına gelen balon, emlak piyasasında da var ise, eninde sonunda konut fiyatlarında önemli bir düşüşün olmasına neden olacaktır. Bu da istenmeyen ekonomik sonuçları da beraberinde getirecektir. Değerinden çok yüksek fiyatlara satın alınan konutlar, aynı fiyatlarda satılamayacak, yine benzer şekilde çok yüksek maliyetlerle inşa edilen konutlar zarar edecek şekilde satılacak ve birçok inşaat firması iflasın eşiğine gelebilecektir.

Konut balonun patlamasına, konut fiyatlarının bu denli artacağına olan inancın bir anda değişmesi ile ivmenin ters dönmesi neden olmaktadır. Bu durum sonucunda konut satışlarında düşüş başlayacaktır. Resim 4, Türkiye geneli konut satışlarına ilişkin daha detaylı bir veriyi son iki yıl için sunmaktadır. 2021 Aralık ayında konut satışları en yüksek seviyeye ulaşmış, 2022 yılının Ocak ayında ise önemli bir düşüş göstermiştir. Genel olarak kış aylarında satışların düşmesi beklenen bir durum olsa da 2022 yılının yaz aylarında önemli bir çıkış olmamıştır. 2021 yılı ile 2022 yılının aynı aylarında yapılan konut satışlarının kıyaslandığı Resim 4’te, 2022 yılı konut satışlarının Temmuz ayına kadar daha yüksek seyrettiğini, fakat daha sonra bir önceki yıla oranla düştüğünü söylemek mümkündür. Burada tartışılması gereken bu düşüşe neyin sebep olduğudur. 2022 yılı Haziran ayında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu konut alımı kredi tutarlarında sınırlamaya gitmiştir. Daha öne % 80 olan kredi değer oranı, 1. el ve 2. el konutlar için hem fiyat aralığına göre hem de bulunduğu enerji sınıfına göre farklı değerler almıştır. Örneğin 2. el satışlarda değeri 500.000 TL altındaki konutlar için enerji sınıfına bakılmaksızın kredi değer oranı yüzde 90’a çıkarılmış, daha yüksek değerdeki konutlar için enerji sınıfına göre yüzde 75 ve altı değerlere indirilmiştir. Konut değeri arttıkça kredi değer oranı düşmektedir. 1. el konutlarda ise 2 milyon TL ve altı değere sahip A enerji sınıfı konutlarda kredi değer oranı % 90’a çıkarılırken, B enerji sınıfı için değer % 85, diğer enerji sınıfları için % 80 olarak belirlenmiştir. 2-5 milyon TL aralığında değere sahip konutlar için enerji sınıfına göre sırasıyla % 70, % 65 ve % 60 olan kredi değer oranları konut fiyatı arttıkça daha da düşmektedir. Hem ilk el hem de ikinci el konut satışlarında, değeri 10 milyon TL üzeri olan konutlar için satışlarda kredi kullanılamamaktadır.[14] Bu durumda daha düşük değere sahip konutlar için kredi kullanma şansı artırılırken, yüksek fiyatlı konutlar için ise kredi kullanımı düşürülmüştür. Haziran ayında çıkan bu karar ile 2022 yılının temmuz ayında satışların düşmeye başlaması ilişkili olabilir. Bu durum yine konut satış sayılarını belirleyenin alt-orta gelir grubu değil üst gelir grubu olduğu varsayımı güçlendirecektir. Çünkü daha uygun fiyatlı konutlarının satışlarında kredi kullanımı için kolaylaştırılmaya gidildiği halde, bu durumun satışlara yansımadığı görülmektedir. Zaten geçim sıkıntısı çeken gelir grupları, bu fiyatlarda konut kredilerini geri ödeyebilecek durumda değildir. Bu düşüşün devam edip etmeyeceği de önemlidir. Konut satışlarında düşüş devam ederse, bu durum bir şekilde konut fiyatlarına da yansıyacaktır.

Resim 5 toplam konut satışları içinde ipotekli ve diğer satışların payını göstermektedir. 2013 ve 2018 yılları arasında konut faiz oranları içinde dalgalanmalar söz konusu olsa da, çok büyük hareketlerin gözlenmediği açıktır. Bu ufak hareketler ipotekli konut satışlarının payını etkilese de genelde toplam satışlarda ipotekli satışların payı % 30’larda seyretmiştir. Fakat 2018’in Eylül ayında aylık ortalama konut faiz oranının % 2’nin üzerine çıkması ile, ipotekli satışların toplam satışlar içinde payını % 10’un altına inmesiyle rekor bir düşüşe neden olmuştur. Burada ilginç olan nokta bu denli yüksek faiz oranlarına rağmen toplam satış sayısının düşüş göstermemesidir. (Resim 2) Yani, insanlar konut kredisi kullanmadan konut satın almaya devam edebilmiştir. Toplam konut satışlarında gözle görülür önemli bir düşüşün olduğu tek dönem faiz oranlarının da % 1’in altında olduğu 2020 Nisan ve Mayıs aylarıdır. Bu düşüş, eve kapanmaların yaşandığı COVID-19 salgını ile yakından ilişkilidir ve beklenen bir durumdur. Fakat piyasayı tekrar canlandırmak adına konut faiz oranlarının düşürülmesi ile konut satış sayıları 2020 yılının temmuz ayında rekor seviyelere erişmiş ve ipotekli konut satışı toplam satış içinde yüzde 57’e kadar ulaşmıştır. 2022 Ekim ayında ise, hem toplam satışlar düşmüş hem de ipotekli satışların payı % 13’e kadar gerilemiştir.

Maalesef Türkiye’de kira satışlarına ilişkin detaylı veriye ulaşmak mümkün değildir ama konut fiyatlarındaki artışla ilişkili olarak, kiralarda da önemli artışlar söz konusu olmuştur. TÜİK’in hane halkı kullanılabilir gelir dağılımı ile Endeksa’nın[15] son dört yıla ilişkin konut kira verileri karşılaştırıldığında, Türkiye’de hanehalkı aylık ortalama kullanılabilir gelirlerinin % 30’undan fazlasını kiraya vermekte olduğu görülmüştür. Uluslararası literatürde hane halkının gelirinin % 30’undan fazlasının kiraya verilmesinin erişilebilirlik problemi yarattığı kabul görmektedir.[16] Endeksa’nın 2022 yılı verilerine göre 2021 yılında konut kiraları bir önceki yıla göre % 30’un üzerinde artış göstermiştir.

SONUÇ YERİNE

Son dönemde yaşanan ekonomik krizler, COVID-19 salgınının negatif etkileriyle birleşerek, Türkiye konut piyasasını etkisi altına almıştır. Türkiye’de inşaat sektörü öncü sektördür ve konut satın almada kullanım boyutu yanında yatırım yapma amacı da önemli yer tutmaktadır. Yatırım boyutunun bu denli önemli olması, konuta olan talebin sürekli canlı tutulmasına neden olmuş ve konut sektörünü spekülasyonlara açık hale getirmiştir. Özellikle son dönemde, bu durumun etkileri daha da gözler önüne serilmiştir. Konut fiyatları ve konut kiraları son dönemde hiç olmadığı kadar artmış, zaten konuta erişim sıkıntısı çeken alt gelir grubu iyice piyasanın dışında kalmıştır. Konut artık orta gelir grubunun yatırım aracı olmaktan çıkmış, piyasa üst gelir grubunun talepleri doğrultusunda şekillenmeye başlamıştır. Konut fiyatlarındaki bu artışın devam edip etmeyeceği henüz bilinmemektedir. Ama özellikle fiyat-gelir oranı göz önüne alındığında, fiyatlarla gelir arasında bu denli uçurumun fiyatlar lehine artması, konut satışlarının ancak belirli üst gelir grupları ya da belirli birikim ve servete sahip hanehalkaları tarafından gerçekleştirildiği anlaşılmaktadır. Bu kısıtlı kesimin konuta olan talebi düştüğünde, piyasa kendini döndüremez hale gelecektir.  Alınacak geçici tedbirler, daha öncesinde olduğu gibi piyasayı belli oranda canlandırsa da çok uzun erimli olmayacaktır. Bu da konut fiyatlarındaki bu hızlı tırmanışın uzun sürmeyeceğini ve bir konut krizinin yaşanacağını göstermektedir.

NOTLAR

[1] Alkan Gökler, Leyla, 2022, “Housing Market Dynamics: Economic Climate and its Effect on Turkish Housing”, Housing in Turkey: Policy, Planning, Practice, (ed.) Ö. Burcu Özdemir Sari, Esma Aksoy Khurami, Nil Uzun, Routledge, ss.83-100.

[2] Evrim Mandaci, Pınar; Çağli, Efe Çağlar, 2018, “Türkiye Konut Piyasasında Balon Var mı? İstatistiki Bölge Birimleri Üzerine bir Analiz”, Finans Politik & Ekonomik Yorumlar, cilt:55, sayı:646, ss.85-113.

Cadil, Jan, 2009, “Housing Price Bubble Analysis–Case of The Czech Republic”, Prague Economic Papers, sayı:1, ss.38-47.

[3] Abioğlu, Vasıf, 2020, “Türkiye Konut Piyasasında Balon Oluşumları: Bölgesel İnceleme”, Finansal Araştırmalar ve Çalışmalar Dergisi, cilt:12, sayı:22, ss.1-14.

Cadil, 2009.

[4] Evrim Mandaci; Çağli, 2018.

[5] Arce, Óscar; López-Salido, David, 2011, “Housing Bubbles”, American Economic Journal: Macroeconomics, cilt:3, sayı:1, ss.212-241. Cadil, 2009.

[6] Kritayanavaj, Ballobh, 2007, “Housing bubble”, Government Housing Bank Journal, cilt:1, sayı:1, ss.70-76.

[7] Abioğlu, 2020.

[8] Zeren, Feyyaz; Ergüzel, Oylum Şehvez, 2015, “Testing for Bubbles in the Housing Market: Further Evidence from Turkey”, Financial Studies, cilt:19, sayı:1, ss:40-52.

[9] Coskun, Yener; Jadevicius, Arvydas, 2017, “Is There a Housing Bubble in Turkey?”, Real Estate Management and Valuation, cilt:25, sayı:1, ss.48-73.

[10] Gökçe, Atilla; Güler, İlkay, 2020, “Sağ-Yönlü ADF Sınamaları ile Ankara İlinde Konut Balonu Araştırması”, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, ss.94-116.

[11] Yeldan, Erinç, 2009, “Kapitalizmin Yeniden Finansallaşması ve 2007/2008 Krizi: Türkiye Krizin Neresinde?”, Çalışma ve Toplum, cilt:1, sayı:20, ss.11-28.

[12] Ahmet, Uğur; Tosun, Nergis, 2021, “Konut Fiyat Endeksi ve Yatırımcı Duyarlılığı İlişkisinin Analizi: Türkiye Üzerine Ampirik Bir Uygulama”, Uluslararası Ticaret ve Ekonomi Araştırmaları Dergisi, cilt:5, sayı:1, ss.10-21.

[13] Demographia, 2019, 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey, St. Louis, MI: Demographia.

[14] URL1. https://www.bddk.org.tr/Mevzuat/DokumanGetir/1126 [Erişim: 29.12.2022]

[15] Endeksa, 2022, Türkiye Kiralık Konut Kira Değişimleri, Erişim: https://www.endeksa.com/tr/analiz/turkiye/endeks/kiralik/konut [Erişim: 29.12.2022]

[16] Leung, Ka Man; Yiu, Chung Yim; Lai, Kin-kwok, 2022, “Responsiveness of Sub-Divided Unit Tenants’ Housing Consumption to Income: A Study of Hong Kong Informal Housing”, Housing Studies, cilt:37, sayı:1, ss.50-72.